Erhaltungssatzung

Erhaltungssatzungen (in Stadtgemeinden wie Hamburg Erhaltungsverordnungen) sind baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden in Deutschland auf der Grundlage des besonderen Städtebaurechts aus dem Baugesetzbuch (BauGB) erlassen werden können. Rechtsgrundlage dafür sind die §§ 172 ff. BauGB und § 34 BauGB. Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB setzt eine planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB voraus. Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen. Es gibt demnach drei Schutzziele, die die Aufstellung einer Erhaltungssatzung rechtfertigen können:

1. die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
2. den sogenannten Milieuschutz, also den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
3. die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bedürfen der Abbruch („Rückbau“), die Änderung oder die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung durch die Gemeinde. Dabei wird am Maßstab der Erhaltungsziele der jeweiligen Satzung geprüft, ob die Maßnahme zulässig ist. Bei den oben unter 1. beschriebenen Satzungen bedarf selbst der Neubau baulicher Anlagen einer entsprechenden Genehmigung. Diese Genehmigungserfordernis ist unabhängig von einer etwaigen landesrechtlichen Genehmigungsfreiheit nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes.

Die Erhaltungssatzung zu diesem Zweck gilt als „kommunaler Denkmalschutz“, denn damit kann eine Kommune unabhängig vom Landes-Denkmalschutz Quartiere oder Stadtteile vor ungewollten oder nachteiligen Veränderungen schützen. Sie kann dafür sorgen, dass sich Neubauten stärker in die Umgebung einfügen, als das allein nach § 34 BauGB (Einfügungsgebot) möglich wäre, beispielsweise die Verwendung eines Satteldaches, die Eindeckungsart und -farbe, Fensterformate und Fassadenfarben. Dazu bedarf es lediglich einer fundierten Begründung in der Satzung. Ein unvollständig erhaltenes Gebiet kann mittels Erhaltungssatzung in eine bestimmte Richtung weiterentwickelt werden. Gegenstand einer solchen Satzung sind häufig in einem einheitlichen oder weitgehend einheitlichen Stil erhaltene Straßenzüge oder Quartiere, aber auch Baugebiete gleicher oder ähnlicher Struktur, also solche mit einer „städtebaulichen Eigenart“. Letztere muss zwar definiert, kann aber weit gefasst werden. Auch wenn die Erhaltungssatzung grundsätzlich bestandsorientiert ist, hat die Kommune damit Einflussmöglichkeiten auf die Bebauung und ihre städtebauliche Entwicklung, wie sie ihr mittels Bebauungsplan im Regelfall nicht zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zum Bebauungsplan bedarf es für eine Erhaltungssatzung keines Aufstellungsverfahrens.

Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in der Form als Milieuschutzsatzungen werden von der Rechtsprechung anerkannt.^[1] Sie können für ein Gebiet mit jeder Art von Wohnbevölkerung erlassen werden, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Ziel der Satzung ist es, den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen den Bestand der Umgebung zu sichern und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen zu schützen.^[2] Diese städtebauliche Zielsetzung ist das entscheidende inhaltliche Kriterium für die Abgrenzung des Gebiets einer Erhaltungssatzung. Gründe sind geeignet, die auf die konkrete Situation bezogene und deshalb „besondere“ städtebauliche Zielsetzungen den Erlass einer Erhaltungssatzung rechtfertigen (siehe dazu § 1 Abs. 9 BauNVO).

Eine Milieuschutzsatzung gilt unbefristet. Eine Gemeinde kann aber erforschen lassen, inwieweit die Voraussetzungen, die zum Beschluss der Satzung führten, noch gegeben sind. Falls sich ergibt, dass das nicht mehr der Fall ist, ist sie mehr oder weniger verpflichtet (eine explizite gesetzliche Pflicht dafür existiert nicht, lässt sich aber aus allgemeinen Grundsätzen herleiten), die Satzung abzuschaffen. Wie dabei getrickst werden kann, hat der Journalist und Experte für kirchliche Wohnungsunternehmen Ralf Hutter 2024 in einem Zeitungsartikel^[3] über Kölns damals ältestes Milieuschutzgebiet dargelegt. Die Stegerwaldsiedlung im relativ zentral gelegenen Stadtteil Mülheim war 1996 zum ersten Milieuschutzgebiet der Stadt erklärt worden. Erst 2019 kam ein zweites hinzu. Die Stegerwaldsiedlung gehört zum allergrößten Teil der Dewog, einem Tochterunternehmen der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft, die das größte kirchliche Wohnungsunternehmen in Deutschland ist. Die Dewog hatte in den 2010er-Jahren nach jahrelangen energetischen Modernisierungen und dem Einbau von Fahrstühlen deutliche Mieterhöhungen durchgeführt, die von der Stadtverwaltung genehmigt worden waren. So war nun die Argumentation möglich, das Milieuschutzgebiet biete angesichts der erfolgten baulichen Aufwertungen und des Wegfalls der nur temporären Mieterhöhungsbegrenzungen keinen nennenswerten Schutz mehr. Obwohl das von der Stadtverwaltung eingeholte Gutachten weiterhin „ein hohes Verdrängungspotenzial“ für die überdurchschnittlich arme und alte Bevölkerung der Siedlung bescheinigte und obwohl auf zwei angrenzenden Grundstücken große Bauprojekte mit eher teuren Wohnungen geplant waren, beschloss die regierende Mehrheit des Kölner Stadtrats (Grüne, CDU und Volt) im Mai 2024, die Milieuschutzsatzung abzuschaffen. Laut demselben Gutachten betrug die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen in der Siedlung ab 2019 bereits 11 Euro nettokalt pro Quadratmeter, eine starke Erhöhung gegenüber dem Anfang des Jahrzehnts. Hutter schreibt in seinem Artikel:

1. ↑ BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, Az. 4 C 2/97, Volltext (Memento des Originals vom 13. April 2018 im Internet Archive)  Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/www.jurion.de.
2. ↑ BVerfG, Beschluss vom 20. Januar 1987, Az. 1 BvR 969/83, Leitsatz (Memento des Originals vom 13. April 2018 im Internet Archive)  Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis.@1@2Vorlage:Webachiv/IABot/www.jurion.de.
3. ↑ Ralf Hutter: Stegerwald-Siedlung in Köln: Aufwertung mit kirchlicher Hilfe. In: nd.Der Tag, 27. Mai 2024, abgerufen am 19. November 2025.